19年10月之前的貸款利率能降多少？固定利率能降低嗎？一文講清楚

發(fā)布日期： 2023-09-08 21:23:01 來源：王五說說看

隨著工農(nóng)中建交五大國有銀行以及招行等大型股份制銀行發(fā)布了如何調降存量房貸利率的公告，關于降房貸利率的謎底幾乎都已經(jīng)揭曉了，關鍵點有三個。

第一，符合下跌條件的房貸到了時間自動降，用不著跑到銀行去與客戶經(jīng)理談判。

第二，2019年10月至2022年5月貸款購買首套房的利率最低降到4.2%（五年期LPR+0個基點）。

(資料圖片)

第三，2022年5月之后的首套房貸款利率最低降到4%（五年期LPR-20個基點）。

為何說最低呢？因為部分城市的政策利率下限與全國大部分地區(qū)不同。

比如，北京市自LPR利率出現(xiàn)以來的首套房政策利率下限一直市LPR+55個基點，所以北京符合條件的貸款利率最多下降到4.75%（4.2%+0.55%）。除了北京等幾個特定城市外的其它地區(qū)的房貸利率不是降到4.2%就是降到4%。

如果你現(xiàn)在的房貸利率已經(jīng)低于4.2%或4%了，那么沒法降，畢竟已經(jīng)很低了，無法突破政策下限。比如，2023年在樓市較為蕭條地區(qū)貸款買房的家庭，他們的初始利率只有3.8%甚至更低，不在存量貸款利率下調的范圍內，但未來可以隨著五年期LPR的下降而小幅度下降。

以上確定性極強的內容針對2019年10月之后的房貸，之前的房貸有什么不同呢？最大的區(qū)別是那時還沒有LPR，貸款利率掛鉤的是央行基準利率。比如，我的一位朋友在2018年初買了第一套房，打了9折，當時的央行基準利率為4.9%，所以他的初始房貸利率為4.41%（4.9%*0.9）。

那么在LPR還沒有誕生時已經(jīng)存在的首套房貸款利率如何調整呢？著重介紹一下。

2019年10月之前的貸款分為兩類，一是選擇了LPR浮動利率；二是選擇了固定利率。

我國在2020年3月啟動了存量房貸利率轉換機制，當時給了已經(jīng)貸款買房的家庭兩個選擇，要么選擇掛鉤五年期LPR的浮動利率，要么選擇固定利率，大部分人選擇了前者，確定了自己的固定加點數(shù)。

比如，張三當時的貸款利率為5.6%，用于計算固定加點數(shù)的是2019年12月的五年期LPR，為4.8%，張三的固定加點數(shù)=5.6%-4.8%=0.8%，也就是80個基點。

他的貸款利率可以表示為：五年期LPR+80個基點。目前的五年期LPR為4.2%，張三當下的貸款利率為5%（4.2%+0.8%）。

像張三這類選擇了掛鉤LPR浮動利率的貸款人最多可以將固定加點數(shù)調整為0，也就是自動調整后的貸款利率變?yōu)椋何迥昶贚PR+0個基點，張三的貸款利率直接從5%下降到4.2%。

需要說明的是如果你的貸款利率已經(jīng)低于4.2%，說明固定加點數(shù)為負數(shù)，那么本次用不著調整利率，2015年至2018年貸款買房的人中有不少屬于此類。

當初選擇了固定利率的人怎么辦？他們已經(jīng)做了三年的“冤大頭”，是否有機會逆天改命呢？答案是有的。我們沿用上面的例子。

假設張三當初選了固定利率，那么從2020年至今他的房貸利率一直維持在5.6%的水平，沒有享受過五年期LPR下滑帶來的好處，幸運的是機會來了。

根據(jù)各大銀行的公告顯示本次存量房貸利率調整包含當初選了固定利率的房貸，只是要多一個步驟，先申請將固定利率轉為掛鉤LPR的浮動利率。注意，這一步不是自動的，需要貸款人主動向銀行申請。

選了固定利率的張三可以向貸款銀行申請把固定利率轉化為浮動利率，參照的標準還是2019年12月的LPR（4.8%），所以轉換完成后張三的固定加點數(shù)依然為80個基點，貸款利率變?yōu)椋何迥昶贚PR+80個基點，也就是先從5.6%降低到了5%。