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北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

我目前看了朝陽雙橋的東柳西里，小區(qū)綠樹成蔭。有套二樓的小三室，新裝修，南北通透，廚房朝東面有大窗戶。但是離地鐵站1600米，要坐兩站公交車。感覺周邊比較偏僻。???????

后面又看了垡頭西里，距離地鐵站300多米，出行方便，但是四樓頂樓，房齡很老，1971年的，兩室，也是南北通透，明廚明窗，層高3.15米，房子周邊沒有遮擋建筑。這兩套房都是55.5平米，都報價222萬。

我出行喜歡坐地鐵，有意垡頭西里，但是擔心頂樓漏水，而且房齡很老，都52年了，是不是快成危房了呢？我還聽說垡頭西里附近有焦化廠，地下都埋有化工廢渣，會有污染。

想請教您：

1、這兩個小區(qū)都有什么優(yōu)缺點？

2、1971年又是頂樓的老房還可以買嗎？

3、化工廠附近適合居住嗎？

4、朝陽區(qū)是否實行：家長有社保和房本，孩子可以上小學或者轉學？

A：

1、雙橋的優(yōu)點就是房價相對低，經濟實惠，租金收益也相對高。缺點是地段兒弱點兒，升值略慢，和北部的差距這些年有些拉大。所以這地段兒更適合自住。另外老房做不到南北通透，只能是南北向，別太聽中介的忽悠。

2、垡頭的優(yōu)缺點也差不多，地段兒比雙橋的強一些，畢竟離市區(qū)近，而且沒有太多的河道鐵道等天然阻隔。所以雖然這些年在升值上雖然也有些落后，但不算多。但老房的流動性都弱，出手時不太好賣。

3、頂樓就更弱了，出手時掛牌期長。漏水一般沒什么，自己修也花不了多少錢。房齡也無所謂，反正都已經過期這么多年了。如果成危房就算好事兒，到D級的話有可能原址重建，花點兒錢就能成為新房，房齡重新計算，一般能升值20%，只是性質變?yōu)槎惤涍m而已。

4、沒什么不適合居住的，這一開始就是居住區(qū)，又不是廠區(qū)。人家工人知道危害，不可能把宿舍區(qū)蓋在污染環(huán)境里。北京曾經有污染的廠子太多太多了，現(xiàn)在都沒事兒了。

5、朝陽租房也能上學啊，有房本和四證就更方便了，上學轉學都行，但得看學校是否有學位。

僅供參考。

二

Q:

目前手頭有的加上能借的能貸的總共1700。想買一套二手房，計劃滿二后賣出。目前已經到了最后的決賽圈，看了清河橡樹灣、臻園、保利中央公園、融科橄欖城和富力城d區(qū)的三居室，橡樹灣預算不夠，遺憾勸退。

雙井板塊感覺后續(xù)的漲幅不如望京地區(qū)，但不知道17號線年底開通后會不會給雙井帶來一波漲幅。請章哥幫忙從增值和流動性的角度對以上幾個小區(qū)排個序，如果有更合適的也請您推薦一下。

A：

1、都是挺好的板塊和小區(qū)，但如果單從投資角度說就先排除富力城吧。并不是說有什么不好，而是這些年四環(huán)內板塊多數(shù)都不如四環(huán)外的。雙井更是個兩極分化挺嚴重的地段兒，金茂府這種更受追捧，而像富力城的就弱于那幾個了。

地鐵對市區(qū)板塊沒幫助，甚至說有明顯作用的只有前些年的5號線，讓南三環(huán)一度成為北京漲幅第一，但沒堅持兩三年又回落了。之后這么多年無論哪條線開通都是錦上添花，做不到雪中送炭也就對房價沒影響了。市區(qū)不是遠郊和燕郊，對地鐵沒有渴求。

2、既然排除了橡樹灣，那如果是我就首選臻園了。也是因為板塊，來廣營屬于還沒成熟的產業(yè)區(qū)，有土地也就有預期，比成熟板塊的大概率有更大空間。之后就是中央公園和橄欖城唄，都是板塊標桿，只是板塊以后就是憑慣性，不會有意外利好了。

僅供參考。

三

Q:

總預算350，首付180，北京積分落戶用，孩子上學可能也首選亦莊，能兼顧投資或自住更好了，公司在亦莊京東附近，請問老師有沒有合適的小區(qū)推薦？！

A：

1、積分落戶+上學+投資+自住，350萬，那基本就是南海家園了。只不過這里是回遷房，在亦莊內部不算優(yōu)質，但占了地段板塊資源，所以跟大盤比也不錯。另外這里現(xiàn)在還沒放開二手房業(yè)主的學位，估計得過了高峰期有可能。

2、另外也可以看北邊中信新城和南海雅苑等小區(qū)，也差不多同等性質。但因為不是亦莊學區(qū)，所以房價中沒有溢價，居住的性價比相對高。如果高峰期之后劃入亦莊學區(qū)就算利好，不劃進去也不吃虧。

3、另外提醒一句，這期望值有點兒高，而北京的投資房是有門檻兒的。所以最好放平心態(tài)，尤其跟中介看房時別提這么多的要求，否則有可能被他們忽悠。

僅供參考。

四

Q:

北京戶籍，父母在回龍觀天露園，豐臺萬泉寺南里，各有一處房，本人沒買過房。愛人外地戶籍，也沒買過房。剛生小孩，考慮2029年小學入學問題。查昌平只有二中一個好學校，天露園不是對口劃片。萬泉寺南里那邊學校更次。目前想到方案：

1、把天露園（目前市場價將近500萬）或萬泉寺南里（目前市場價不到400萬）其中一處置換成學區(qū)房。這價格，東西城感覺完全沒戲，居住體驗太糟糕。海淀，朝陽，不知哪里比較合適（學區(qū)較好，宜居）？我們考慮可以偏遠，大人出行可以地鐵，可以開車，孩子就近入學就行。

2、因為我和愛人都沒買過房，在東城上班，考慮走本市戶籍無房+租賃3年+社保3年，在東城參加派位。但離居住地太遠，孩子每天上下學高峰期堵車往返得3小時?？紤]置換個離東城學校近點的房，不知哪里比較合適？工作地是東城的安交學區(qū)，租房也是在安交，查規(guī)則理解應該派位在安交吧。

A：

1、這會兒就考慮學區(qū)房早了點兒，說不好六年后的政策?？紤]好吧，今年是北京有史以來的入學最高峰，學區(qū)溢價高，而從2025年開始就進入拐點了，有可能影響溢價部分。

2、東西海朝哪里合適？這沒有標準，就跟高考報志愿似的，沒有最好，只看哪里適合自己家，包括孩子和父母的綜合情況。這還是先了解一下各區(qū)教育和學區(qū)房的常識吧，買房是最后一步，現(xiàn)在這些想法都太虛了，別著急一步一步來吧。

另外買房得說總預算，光說個首付意義不大。北京各區(qū)的學區(qū)房都400萬左右起，不貸款的話4/500萬在哪兒也買不到宜居的。朝陽學區(qū)房中老房600萬就能買到能自住的，商品房兩居一般800萬以上吧，帝景的千萬起。海淀的更貴些，所以看預算吧。

3、東城用租房參加派位，離東城近的當然是朝陽了，這沒別的選項。不過這還是到時候看政策吧，每年的都不太一樣。這些問題想的都有點兒虛，再考慮一下吧。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在手里有200多萬，朋友同事都勸買套房抗通脹，可我已經有兩套了，再買的話沒有資格，只能用父母的，但又擔心將來的遺產稅。請問假定現(xiàn)在有年化收益5%的理財產品，您覺得是買房合適還是投資合適？

A：

1、真要有穩(wěn)妥無風險的5%理財產品就甭買房了，大概率比房子的升值高。每年5%，五年的話就算是單利都25%。而房子的租金收益也就1.5%，得額外每年升值3.5%才趕得上理財。而且還不止呢，稅費就算4%，平攤到五年就是0.8%，那每年升值就得4.3%了，誰敢保證這么高的升值?。?/p>

2、不過這我沒建議，看自己的判斷了?？?%無風險的產品真不多，真要有的話帶帶我吧，我家也有點兒錢沒的可投呢。

3、另外提醒一點，房子不像理財產品那樣年年都有收益，除房租外更沒有固定的收益，而是漲漲跌跌的。在多數(shù)情況下是隨著貨幣發(fā)行量和經濟發(fā)展?jié)q跌的，所以也判斷一下M2增速和北京的經濟發(fā)展吧。房子大概率能做到不落后，理財產品是否能做到我就不知道了。

僅供參考。

六

Q:

非京35歲，天通苑一套大戶型仍在賠錢中，天津的學區(qū)房算上利息肯定沒賺。通州的一套商鋪沒賠就是租不出去，還有一套小公寓賠的太多不愿提了。

這些房都是一次性拿老家的工廠拆遷款買的，超大的廠房就換來一堆賠錢貨。現(xiàn)在不知道怎么辦了，北京和天津的月供加起來兩萬多，家里生意沒了，我在北京也大幅降薪，目前都靠父母剩余的拆遷款勉強支撐，但撐不過三年。這幾套房如果是您的話會怎么處理？

A：

1、怎么處理，天通苑的先留著唄，怎么都得留下自住的房子啊，畢竟房子是用來住的。不過這大戶型是多大的?。咳绻?40以上的基本就是自住為主了，在這種剛需板塊的投資性不算太強。

2、天津的是為了孩子上學吧，那也先留著唄。用完學位了就處理吧，過兩年就過了入學高峰期了，全國的學區(qū)房都有可能受影響。

3、商鋪租不出去，但價格沒跌，為什么??？這應該說明周邊的生意還不錯，也就是別人的都租的出去，否則肯定跌了。如果真的沒賠就賣掉吧，看看天津和天通苑的那個貸款利率高，先還掉一部分減少壓力。

公寓這就看自己了，應該不愁租，租金也不低。這種房的常規(guī)建議是要么就甭買，買了也就甭賣了，不好賣。是通州的嗎？小公寓應該也總價不太高吧，留不留的都行。

4、或者這么說吧，這四套房在我看來都不算投資性強的，要是我就陸續(xù)處理了。先賣創(chuàng)造不了價值的，然后賣公寓，天津的用完了學位也賣掉，最后再看天通苑的。這慢慢兒來吧，不是幾個月能辦完的事兒。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！