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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

自住的房總價(jià)控制在1700以?xún)?nèi)的話，我看了幾個(gè)小區(qū)都拿不定主意，還想跟您咨詢(xún)一下，雅安公寓、藍(lán)籌名座、怡景園、圣世一品、通用時(shí)代國(guó)際公寓、新城國(guó)際，藍(lán)堡公寓、金地花園、華業(yè)玫瑰東方，這幾個(gè)小區(qū)以后成長(zhǎng)性哪個(gè)會(huì)好一點(diǎn)？

這些小區(qū)里華業(yè)玫瑰環(huán)境我是很滿(mǎn)意的，但是離朝陽(yáng)門(mén)有點(diǎn)遠(yuǎn)了，別的小區(qū)有的是價(jià)格貴只能買(mǎi)兩居、有的是塔樓、有的是小區(qū)有點(diǎn)舊，我想從成長(zhǎng)性角度聽(tīng)您分析一下。

A：

1、成長(zhǎng)性，多數(shù)都是老公寓的形式，相當(dāng)于老款的奔馳，不太好談成長(zhǎng)性了。畢竟過(guò)時(shí)了，反倒還不如更老的桑塔納親民呢，好歹經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。所以老公寓基本都是自住為主的，只有以板樓為主，且接近于普宅社區(qū)的才保值性好些。

2、這其中保值最好的就是華業(yè)玫瑰東方，主要是板塊好，然后小區(qū)也不錯(cuò)。之后是金地國(guó)際，雖然在四環(huán)內(nèi)，但也基本不算落后，說(shuō)的過(guò)去。圣世一品是小戶(hù)型的還好，大戶(hù)型的這些年都普通。

其他的就自住為主吧，看自己的喜好，都居住體驗(yàn)不錯(cuò)。就是其他方面的期望值別太高，過(guò)時(shí)的產(chǎn)品很難再受追捧了，否則也不會(huì)現(xiàn)在這價(jià)格。

僅供參考。

二

Q:

家庭目前有2套小戶(hù)型住房，均在東四環(huán)炫特嘉園。周邊交通改善情況：小區(qū)北側(cè)斷頭路預(yù)計(jì)23年初打通，變成東西向次干道，連接?xùn)|側(cè)朝青片區(qū)，到大悅城步行十幾分鐘；另外3號(hào)線預(yù)計(jì)24年開(kāi)通，小區(qū)西北側(cè)有石佛營(yíng)站，到站距離比到現(xiàn)有6號(hào)線十里堡站距離稍近一些。

房子情況：第一套63平全南向一居室，但在一層，除去貸款可變現(xiàn)285萬(wàn)；第二套57平西南一居室，戶(hù)型不好在14層，除去貸款可變現(xiàn)315萬(wàn)。孩子上小學(xué)前住單位宿舍，手頭現(xiàn)有存款100萬(wàn)。家屬在東城朝陽(yáng)門(mén)上班，單位集體戶(hù)，孩子明年出生，29年入學(xué)，考慮以后在東城上學(xué)，如果處理完所有房產(chǎn)則孩子可入東城集體戶(hù)，目前有幾個(gè)置換思路想聽(tīng)聽(tīng)您的建議：

1、賣(mài)二換一，直接入手東城學(xué)區(qū)房。目前看了安交、東朝建兩個(gè)片區(qū)，安交夠得上的房齡老，東朝建夠得上03年、南北通透、不到70平、無(wú)電梯的4層兩居回遷房（總成本950萬(wàn)左右），考慮到近兩年是入學(xué)高峰期，25年后入學(xué)人數(shù)會(huì)明顯下降，到29年會(huì)減少接近一半，這七年間學(xué)區(qū)政策具有不確定性，擔(dān)心高位接盤(pán)。

2、賣(mài)二換一，考慮到保值和自住，但同時(shí)擔(dān)心孩子的集體戶(hù)將來(lái)無(wú)法確保入學(xué)，所以先入手雙井、朝青、望京、麗澤片區(qū)改善兩居，到26年后視學(xué)區(qū)政策再動(dòng)。經(jīng)測(cè)算，置換一次需40-50萬(wàn)左右稅費(fèi)、中介費(fèi)等成本，連續(xù)置換兩次是否比方案1付出更多成本，如果合適有哪些推薦小區(qū)？

3、暫時(shí)不動(dòng)，待25年后學(xué)區(qū)溢價(jià)降低、炫特小區(qū)周邊利好釋放后再置換。但不知那時(shí)手上的2套小戶(hù)型與方案1的學(xué)區(qū)房的差價(jià)會(huì)進(jìn)一步增大還是縮??？這時(shí)候是一換一上車(chē)還是二換一自住合適？

A：

1、學(xué)區(qū)房就這現(xiàn)狀，溢價(jià)率最高的時(shí)候。不用等2029年，2026年就少了小一半，從明年的17萬(wàn)京籍降為10萬(wàn)。常規(guī)建議是沒(méi)必要提前準(zhǔn)備，但這看自己的判斷吧，愿意承擔(dān)溢價(jià)再買(mǎi)。

2、置換兩次，肯定比一次的要多出4-5%唄，也就是40-50萬(wàn)。這我也沒(méi)什么辦法，同樣是現(xiàn)狀?；蛘呔唾I(mǎi)朝陽(yáng)區(qū)小學(xué)好的學(xué)區(qū)房，一般都沒(méi)溢價(jià)，到了中學(xué)的時(shí)候再考慮?；蛘呔驮僭黾宇A(yù)算，直接買(mǎi)上千萬(wàn)的朝陽(yáng)學(xué)區(qū)房，也沒(méi)什么溢價(jià)了。千萬(wàn)以下，在哪兒都不好買(mǎi)到溢價(jià)低的。另外麗澤的溢價(jià)率早就跟東西海差不多了，考慮好。

3、溢價(jià)未必是直接降低，按照韓國(guó)和臺(tái)灣的先例，是人口減少后學(xué)區(qū)房漲的慢點(diǎn)兒，逐步降低溢價(jià)率。

再者炫特這算不上什么利好，全北京哪兒都在改善交通，地鐵也早就不是高科技了，更不是機(jī)密，誰(shuí)都知道。所以?xún)r(jià)值早就體現(xiàn)在價(jià)格之中了，開(kāi)通了是錦上添花，但沒(méi)什么道理讓買(mǎi)房人多掏錢(qián)，全北京沒(méi)有先例。

所以這想法有些理想化了，以后的事兒以后再說(shuō)吧，我也不敢預(yù)測(cè)。炫特就是普通的公寓形式小區(qū)，這也就是在朝陽(yáng)年輕人多的板塊還好些，在其他地方早就明顯落后了。別期望值太高，畢竟這種產(chǎn)品適應(yīng)面窄，不屬于投資房。

4、總之要是我就考慮第二個(gè)方案了，先解決眼下的問(wèn)題吧。誰(shuí)都想一步到位，但在現(xiàn)狀下想十全十美不容易。先確定了方案再說(shuō)小區(qū)吧，一步一步來(lái)。

僅供參考。

三

Q:

女兒戶(hù)口在東城集體戶(hù)，工作在西城宣武門(mén)，可以首付300萬(wàn)，準(zhǔn)備貸款200萬(wàn)，想買(mǎi)2居，我們過(guò)來(lái)也可以住。買(mǎi)什么地方好？如果價(jià)格高只能買(mǎi)一居了，女兒現(xiàn)可以申請(qǐng)共產(chǎn)房，不知申請(qǐng)好還是自己買(mǎi)房好。本來(lái)想找個(gè)男朋友一起買(mǎi)房，但太難了不知猴年馬月能遇到，還是決定自己買(mǎi)，房貸1萬(wàn)多我們可以幫著還。買(mǎi)房稅費(fèi)不包括在300萬(wàn)里面，女兒收入包括公積金到手20萬(wàn)左右，我倆退休金也20萬(wàn)左右。

A：

1、買(mǎi)什么地方好？這得看自己的通勤啊，北京太大，還是先有個(gè)大致的方向或板塊吧。

2、共產(chǎn)房就是最典型的保障房，自住為主，幾乎沒(méi)有投資性，房住不炒。確定是長(zhǎng)期自住，以后也輕易不置換了就買(mǎi)。優(yōu)勢(shì)就是能用較低價(jià)格住新房，劣勢(shì)就是將來(lái)不好賣(mài)，得五年后經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，用核定價(jià)賣(mài)給同樣有資格的家庭。優(yōu)劣勢(shì)都明顯，看自己的需要。

3、既然有戶(hù)口也有本金，常規(guī)建議還是自己買(mǎi)，作為婚前財(cái)產(chǎn)。父母幫著還貸款也沒(méi)問(wèn)題，既然能有集體戶(hù)就是好單位，貸款又不多，銀行不會(huì)較真兒的。

4、具體位置還是先讓女兒自己看吧，東西城都是學(xué)區(qū)房，這兩年溢價(jià)高，一般不建議提前太早買(mǎi)。當(dāng)然500萬(wàn)也不好買(mǎi)到學(xué)區(qū)房?jī)删?，除非是老房。看看朝?yáng)或豐臺(tái)石景山吧，地鐵沿線看哪兒方便，然后再說(shuō)具體小區(qū)和房子，一步一步來(lái)。

僅供參考。

四

Q:

房地產(chǎn)萬(wàn)億專(zhuān)項(xiàng)信貸怎么傳導(dǎo)至二手房?jī)r(jià)格呢？且以為主要是幫助開(kāi)發(fā)商度過(guò)償債高峰期和保交樓吧？北京房?jī)r(jià)漲還是得買(mǎi)房個(gè)人有錢(qián)才行吧？這萬(wàn)億信貸怎么傳導(dǎo)至個(gè)人呢？想請(qǐng)教一下您，一直沒(méi)太想通。

A：

1、保交樓沒(méi)什么難的，北京也曾經(jīng)爛尾樓遍地，只要理清楚股權(quán)就肯定有人接盤(pán)繼續(xù)蓋。特殊時(shí)期的事情不難辦，北京的先例都有的是，這不用集中放水也能做到。

確實(shí)是先幫助開(kāi)發(fā)商償債，但你真覺(jué)得新房?jī)r(jià)格跟二手房無(wú)關(guān)嗎？新房漲價(jià)二手房業(yè)主看不見(jiàn)嗎，漲到想買(mǎi)新房的人買(mǎi)不起了不會(huì)去看二手房嗎，這沒(méi)什么難理解的吧？

假定你是開(kāi)發(fā)商，手里一堆房子而債主又逼著還債，怎么辦？賤賣(mài)房子唄，沒(méi)別的辦法。但這就會(huì)吸引本來(lái)關(guān)注二手房的來(lái)買(mǎi)新房，二手房?jī)r(jià)也會(huì)降。但如果銀行不逼債還給錢(qián)呢，換做是你還會(huì)賤賣(mài)房子嗎？那新房不降，二手房?jī)r(jià)會(huì)怎樣，換做你會(huì)降價(jià)做慈善嗎？

2、房?jī)r(jià)漲當(dāng)然是個(gè)人先得有錢(qián)，但銀行貸款才是大頭兒啊。2009年房?jī)r(jià)為什么暴漲？是四萬(wàn)億計(jì)劃，其中大部分投向了基建，但個(gè)人房貸也不少啊。只要有本金或抵押物，從銀行貸款不是什么難事兒吧？

就算北京窮人多，但每年二手房的交易量不過(guò)是2-3%啊，也就是說(shuō)，北京不到800萬(wàn)套存量房，每年成交量才20萬(wàn)套左右，這已經(jīng)就維持住了房?jī)r(jià)。這20萬(wàn)套還70%都是置換，也就是說(shuō)，實(shí)際的初始買(mǎi)房人連10萬(wàn)都沒(méi)有。北京有1000萬(wàn)個(gè)家庭，10萬(wàn)之內(nèi)就是不到1%，很難嗎？

3、想不通怎么辦呢？或者再想個(gè)問(wèn)題吧，你覺(jué)得豬肉漲價(jià)跟銀行放水有關(guān)系嗎？你的工資上漲是自己創(chuàng)造了更多的價(jià)值，還是水漲船高造成的？

這好像都和信貸沒(méi)關(guān)系，但就是有人先拿到了貸款，然后還債賣(mài)原料雇工人發(fā)工資的花了，然后又有人掙到了更多的錢(qián)，當(dāng)然也有人干看著拿不著。那掙到錢(qián)的或是存銀行，讓銀行再一次放貸；或是買(mǎi)東西，讓錢(qián)繼續(xù)在市場(chǎng)上流通。在市場(chǎng)上缺錢(qián)的時(shí)候，注水就是增加流動(dòng)性。商品價(jià)格也是供需關(guān)系決定的，錢(qián)就是需求，需求憑空增加，流到哪兒就看人家的心情吧。

4、總之就這點(diǎn)事兒，想不通就甭想了，不影響生活。只是《教父》里有一句話：在一秒鐘內(nèi)看透事物本質(zhì)的人，和花一輩子也看不清一件事本質(zhì)的人，命運(yùn)截然不同。

僅供參考。

五

Q:

目前我在對(duì)比立水橋區(qū)域的佳運(yùn)園二期和霍營(yíng)區(qū)域的都市芳園的三居。發(fā)現(xiàn)兩個(gè)小區(qū)的年代，戶(hù)型，位置都差不多，但都市芳園的價(jià)格低不少，能分析這兩個(gè)小區(qū)或區(qū)域的優(yōu)缺點(diǎn)嗎？哪個(gè)的升值空間大些？

A：

1、這種問(wèn)題不好回答，明顯是已經(jīng)有了答案，就是傾向于都市芳園，畢竟價(jià)格低才顯的空間大呢。所以常規(guī)也只能順著心意說(shuō)，抬杠沒(méi)什么意思。按《黑客帝國(guó)》的臺(tái)詞：其實(shí)心中已經(jīng)有了選擇，到這里來(lái)只不過(guò)是尋找支持和解釋自己的選擇。

2、年代戶(hù)型是差不多，但位置可中間差著一個(gè)天通苑呢，怎么也得4-5公里吧，所以在我看來(lái)差的不算近。最早的價(jià)格是差不多，200塊錢(qián)的事兒，5%吧。十年前差到了10%，現(xiàn)在可能得差到20%了。當(dāng)然以后也未必再擴(kuò)大，都市芳園寄希望于地鐵開(kāi)通后增加配套吧。

其他也沒(méi)什么可說(shuō)的，就是地段兒原因，按李嘉誠(chéng)的話就是：房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定。至少70%吧，然后才是產(chǎn)品性質(zhì)什么的。

3、其實(shí)北京所有的房子都這樣，地段越好的越貴。所以這就自己定吧，跟著感覺(jué)走。短期的話兩邊也不會(huì)有什么明顯的差距，時(shí)間長(zhǎng)了才看出來(lái)呢。行情期間最大的差距就是離市區(qū)近的先漲，偏遠(yuǎn)點(diǎn)兒的排序靠后。如果長(zhǎng)期持有也無(wú)所謂，或者不在行情期間換房就是了。

僅供參考。

六

Q:

請(qǐng)問(wèn)西城區(qū)有點(diǎn)招嗎？因?yàn)槲揖褪强扛?jìng)賽保送上學(xué)的，希望孩子也走這條路。另外是戶(hù)口和工作都在西城，如果買(mǎi)房在海淀的話有些遠(yuǎn)。資金不多，只能是看廣外的房子，準(zhǔn)備就買(mǎi)榮豐的開(kāi)間上學(xué)，然后最好走點(diǎn)招，實(shí)在不行再拼中考。這思路對(duì)嗎？或者其他有什么建議的？

A：

1、西城當(dāng)然有點(diǎn)招了，而且是最早的，要不然這詞兒從哪兒來(lái)的?。堪酥猩倌臧嗑褪亲钤绲狞c(diǎn)招，80年代中期，比人大附早多了。只不過(guò)西城公開(kāi)的點(diǎn)招就倆學(xué)校仨渠道，八少八素和德勝中學(xué)，其他的我也說(shuō)不好，沒(méi)公開(kāi)的宣傳不敢瞎說(shuō)。

八少八素（含貫通班，需要參加中考的）都是小學(xué)四五年級(jí)考試，德勝中學(xué)是小升初點(diǎn)招，具體怎么弄的我不知道，這得問(wèn)搞教育的。

2、思路沒(méi)什么錯(cuò)，榮豐的400萬(wàn)左右就行，用完了學(xué)位看行情，覺(jué)得不合適了就賣(mài)掉。

3、其他沒(méi)什么建議的。不過(guò)西城和海淀遠(yuǎn)嗎，過(guò)了木樨地甘家口的不就是了嗎？是指離六小強(qiáng)都有點(diǎn)兒遠(yuǎn)是吧？海淀的點(diǎn)招校，渠道多點(diǎn)兒而已。這看自己決定。

僅供參考。

七

Q:

我是被裁的阿里P8，今年一直在找工作也沒(méi)找到，索性不找了。因?yàn)?015年買(mǎi)的望京橄欖城兩居室，目前貸款已還清，所以想賣(mài)掉換到萬(wàn)科弗農(nóng)小鎮(zhèn)。理由是大面積別墅合院，居住體驗(yàn)好，大牌開(kāi)發(fā)商物業(yè)有保障，周邊環(huán)境也有益身心。

孩子上寄宿學(xué)校節(jié)假日回來(lái)即可，其他沒(méi)有日常出行需求。而且換完之后還能留出600萬(wàn)的資金理財(cái)，基本生活沒(méi)問(wèn)題。請(qǐng)問(wèn)我的思路是否可行？目前的時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)？

A：

1、別墅類(lèi)產(chǎn)品無(wú)所謂是否時(shí)機(jī)，漲跌都相對(duì)慢，也和普宅的走勢(shì)不一致，自住享受為主的產(chǎn)品，什么時(shí)候買(mǎi)都行。

2、思路當(dāng)然可行了，橄欖城的兩居室現(xiàn)在能賣(mài)1100萬(wàn)以上吧，2015年買(mǎi)的時(shí)候估計(jì)也就600萬(wàn)，現(xiàn)在等于用升值的錢(qián)來(lái)買(mǎi)別墅。你考慮的也是這意思吧？挺好的，房子是用來(lái)住的，錢(qián)是用來(lái)花的，生活是要享受的，理想的人生。

3、不過(guò)也提醒一下，別墅這種產(chǎn)品的主要功能就是消費(fèi)享受，保值升值則相對(duì)比普宅弱一些。在開(kāi)發(fā)商還有新房的情況下，靠著推廣能力是有可能跟上大盤(pán)的，但開(kāi)發(fā)商撤了之后就多數(shù)都普通了。

比如附近的彼岸香醍，獨(dú)棟別墅更加宜居，稀缺性也高。十多年前就1.5萬(wàn)起，到今天北京大盤(pán)漲了3倍，這里也就2萬(wàn)多點(diǎn)兒吧，還不太好賣(mài)。

4、總之算我多嘴，如果有保值想法的話就考慮好，別墅類(lèi)就是自住為主，升值相對(duì)慢，流動(dòng)性也弱，持有成本相對(duì)高。換句話說(shuō)，假定現(xiàn)在把橄欖城換成同價(jià)值的別墅，過(guò)些年如果不添錢(qián)的話，大概率是換不回來(lái)了。

另外理財(cái)也考慮好，選擇穩(wěn)妥的產(chǎn)品。畢竟任何一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是對(duì)中產(chǎn)的洗劫，保住現(xiàn)有的成果最重要。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！